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致追涨三四线房产的韭菜

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发表于 2018-8-23 17:46:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者:言先生,36 氪经授权转载。
进击的三四线房价
当下的中国,二线城市全部破万,无一幸免。
最让人匪夷所思的是,豫北小城安阳,四川小城眉山,苏北小城淮安,西北小城咸阳等等等等 ... 至少有上百座三四线城市房价超过 8000,直逼万元大关。
大胡子走过的三四线城市,几乎都在这一波的一二线城市的大涨后,应声上涨,随着城改的提速,涨价潮仍旧在向四五线地市蔓延,短期内看不到彻底凉凉的迹象。
其中不少三四线城市的房价涨幅甚至超过不少一二线城市。
了解大胡子说房的都知道,我们一直以来都是不建议购买三四线城市。在这个时间节点,很多人,会转过来问:你们一直讲的不推荐三四线地市,如今涨成这样,涨的啪啪打脸,疼不?
我想说,知识不仅仅需要听,还需要听懂学习其中的含义。
涨是偶然,还是必然?
一直以来,我们支持的观点是 : 三四线城市尽量不碰 , 而非三四线城市不会涨。
因为涨是这个时代这个国度推动下的必然,不涨才没天理。
纵观全国的投资市场,无论基金、股市、P2P、期货、数字货币、甚至是 VC 等等,绝大多数的投资方向,都是赚少赔多。
普通百姓的投资入场就是绿油油的韭菜,在被收割后,还在懊悔自己长的不够茁壮。
而实体投资的房地产业,经历了一二十年的持续上涨,房子不会跌的心里预期已经在百姓心中根深蒂固,如车轮惯性一般推动着房地产前进。不由自主的吸引着大量的资金在这个大池子里沉淀。
只要没有出现严重供大于求,小城市的新房市场很难转冷,加上地方对房地产、土地出让的资金依赖,夹杂着开发商、和投机粉丝的操作,共同一步一步推动着房价上涨,可能某一刻他是停滞不前,但拉长线看,上涨是必然。
换句话说,CPI 都在涨,物价都在涨,馍菜汤米面都在涨价,通货膨胀率的居高不下,希望房价不涨也是绝对不现实的。
因为通货膨胀,因为锚定理论,因为价差,因为大城市的收入远跟不上房价的上涨,因为很多很多。所以没有任何一个三四线城市的房价会长久停滞不前,哪怕是名不见经传的县城。
只不过是时间、周期、节奏的问题罢了。
那既然涨,投资门槛又低 ? 为什么还不建议买?
抛开周期谈上涨,就是耍流氓
周期是买房最为重要的一个指标。
无论一二线,抑或三四线,你都不能无视周期。
举个简单的例子,以王守义十三香闻名的中部小城驻马店,2018 年的如今的新房已经冲击到 7000-9000 的区间。次新房虽然普遍在 6500+,但相较于 16 年底 3700 左右的售价,也着实涨了不少。按照比例来算,甚至达到 70-80% 的涨幅。
但这令人咋舌的数据背后,隐藏的是持续几年的横盘和下跌。
没错,要知道早在 2012 年,同片区接近的楼盘已经卖到了 3500 元,而 14 年更是涨过了 4000 元。
从 2012 到 2018,六年的周期下,我们再看这 80% 的涨幅,想必聪明人已经看出端倪。
没有人能预料 2022 年的价格是否会和 2018 年持平。
就像没有人预料到,2016 年的价格竟然和当初 2012 年几乎持平。
我们把周期拉长到十年以上,还以这个城市为例,2007 年的市区主干道新房均价 2500 元上下。有幸在网上找到了一张当年的图片,以供参考:
换到今日,其中几个品质位置尚可的楼盘二手房售价维持在 6000 元出头,较差的甚至不足 6000 元。对比该省的省会郑州,2007 年主力楼盘售价基本维持在 4000-4500 元左右。如今这一批楼盘,虽有区域价差越来越明显,但低则一万四五,高则一万八九两万。更不用说涨幅逆天的一线城市北上广深。
可以说,无论大周期抑或小周期,只要把数据、回报率呈现对比。一切,高下立见。
这座中部小城可能不是三四线城市最经典的代表,但他一定是三四线楼市最真实的缩影。
周期易懂,节点难寻
" 抛开周期谈上涨,就是耍流氓 " 并不是孤句。
其后还有一句,叫:" 弄懂了周期,你不一定找得对节点。"
周期是客观存在的规律,你可以复盘,可以推算。
但节点确是:无数不同的诱因碰撞出来的实时性机会。
你、我可能有能力分析判断预知一个城市的前景、机会和房价上涨,但我们无法预料一个城市特别是三四线城市的入市节点,越小的城市越容易被操盘,就如同越大的城市生活工作越公平。
有这么一波人,他们专注炒房,城镇化进度、人口流入流出、土地拍卖、甚至本外币存款都是他们的关注对象。
部分炒房客甚至是通过贿赂电话运营商,买来计划投资、炒作城市的售楼部访客电话,进行大数据分析。部分小城市,甚至通过大量资金运作,锁定大量房源,再通过当地媒体操作舆论,制造上涨讯息。联合开发商故意哄抬房价,加价出货,获得短期暴利。
而大部分人,则是在高位的时候听见、看见、买入,挤进市场高位接盘。
流动性是最大的杀手
即便你走运找对了节点,就真的可以赚到钱了么?
大概率仍然不会。
你或许不知道,在三四线城市——流动性是房产利润最大的杀手。
不仅仅是三四线城市,除存量房市场为主的一线城市以外,绝大多数市场新房癌十分严重。
国内的中小型城市,疯狂卖地造城,新房供应量大,产品新,规划新。加上各种政府、单位向新区搬迁,传统城区的二手房出手难度价格远低于二手房。
一面是新房火热,售楼部人头攒动,一面是二手房门厅冷落,尴尬的不行,用冰火两重天形容都不为过。
前边举得的中部小城,由于地方房管局没有公布当地的成交数据,我们拿更大的二线城市省会郑州为参考:
这是 2018 年前 7 个月的新房二手房成交套数详细数据。新房和二手房的平均比例竟然高达 4.6:1,三四五线城市的数据可想而知。甚至,某些四线甚至更低阶的县城、县级市,几条街都难见一家二手房中介。
一定有人说,没有流动性都是伪命题,降价就有流动性。
这个我们不得不承认,话当然是没错。
曾经和一位深圳的投资大咖聊过这个问题,他拿到的数据是:
当价格比普遍挂价低 10% 的时候,问的人会多起来。
当价格比普遍挂价低 20% 的时候,可以迅速卖出。
发生在我身旁正巧有一个活生生的例子:
在老家县城,某位亲戚为了老人方便,想买一套一楼的房子,售楼部仅剩下高楼层的房源。售价 4200 每平米。无奈之下寻觅二手房,最终在同一小区的上一期,买到一楼带院二手房,成交价格仅仅 3700。
三四线的房子买入易,卖出难于登天,这个不是危言耸听。
特别是对于在这波行情暴涨后涌入的炒房客,请自己给自己浇一盆冷水。
在未来三到五年横盘或回调的时间,你若持仓寻找下一个节点,你损失了多少资本升值的可能性,你若着急变现,不计成本出手,你要亏进去多少?
不少城市二手房均价本就低于新房超过 15%,想要快速脱手又要比挂牌均价再低 10% 以上。连续几次挂牌价格下调,房子出手。算上几年下来的首付本金成本、以及利息,各种税费杂七杂八,时间成本等等等等,已经把利润抹了一次又抹一次,无底线的降低 ……
所以我说,这样的房子,如果你不住,你买它,就是一出击鼓传花的游戏。
结语
千言万语汇成一句话:
三四线城市不住不要买,旅居城市谨慎买,非绝对稀缺资源尽量不碰。纯投资多看一线城市、环一线城市,看好周期,切勿追涨。

来源:http://www.myzaker.com/article/5b7cea5b7f780b8722000001/
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